楼市松绑 政策转向“微刺激”？

   近日，各地频频传出限购松绑的传闻。而一条“银行均获准降低人民币存款准备金率”的消息，更是令地产市场走势变得扑朔迷离。

  外地人可"补税"购房 厦门频现限购松绑传闻

  虽然今年福建省部分热点城市房价延续上涨势头，但销售去化却大幅降低。在此背景下，不断传出限购松绑的传闻。

  4月13日，一份被称为“闽十条”的 《关于促进房地产市场持续健康发展的十条措施》传出，然而此消息很快被福建官方否认；4月30日，厦门传出限购放松的消息，但该消息未得到官方证实。

  厦门一位业内人士向 《每日经济新闻》记者透露，从今年4月开始，外地购房者在厦门可以通过补缴1年社保买房，在政府录入的社保记录中，会注明一个“补”字，但是该政策只暗中执行了半个月。

  不过，限购松绑的消息并没有就此平息。5月29日，厦门某机构转载消息称，近日“除厦门外的福建省内其他城市户口无需缴纳医社保或个税，同样拥有在厦购房资格；对于福建省外的户口，补缴一年的医社保或个税取得购房资格”，且称尽管该政策并未明文出台规定，但已经得到房管局的认可，银行的按揭贷款也可通过。

  针对上述消息，该机构有关负责人向记者透露，该消息来自厦门在售楼盘项目，他们已经向这些售楼处求证过。随后，记者查阅厦门一些房地产网站发现，部分在售楼盘也打出了可以补税买房的信息。不过，厦门官方对此并没有正式发文。

  对于限购放开的传闻，福建楼市相关数据或能说明一些原因。福建统计局数据显示，今年1~5月，房地产开发投资为1646.21亿元，同比增长23.5%，增速较前4月(同比增长22.8%)回升0.7个百分点。其中，住宅开发投资1108.5亿元，同比增长达到26.8%，增速较4月回升2.2个百分点。

  不过，仔细对比商品房销售面积和金额可以看出，福建也难逃出楼市“双降”的大趋势。数据显示，1~5月福建商品房销售面积1566.5万平方米，同比下降17%，其中住宅销售1276.01万平方米，同比下降22.9%；商品房销售额1470.93亿元，同比下降10.8%，其中住宅1200.53亿元，同比下降14.2%。同时，福建1~5月待售商品房面积同比继续攀升，同比增长17.1%。

  一些当地机构表示，眼下福州、厦门已经开始出现了打折促销的信息。5月中旬，福州出现了“零首付”打折促销，引发关注。进入6月以来，“买房送车”，“购房立减15万”等促销信息也纷纷推出。

  中国指数研究院在本月初发布的报告显示，5月房价榜中，厦门5月新建住宅平均价格为20036元/平方米，环比上涨2.78%，涨幅从上个月的第九名跃居全国第二名。居高不下的房价被业内认为，是政府不谈“限购松绑”的原因所在。

  但事实上价格坚挺的背后却是“有价无市”。根据厦门房地产联合网统计数据显示，5月厦门全市一手住宅成交1483套，比去年同期的4869套减少3386套，降幅达69.54%。

  定向降准扩围 楼市政策转向“微刺激”

  6月16日消息，中国人民银行调查统计司副司长徐诺金近期表示，目前社会各界应认识到经济已处于准通缩之中，稳健的货币政策要侧重长期引导资金成本下降，近期侧重适度下调存款准备金率和利率。

  而招商银行、兴业银行6月16日晚间公告称，两家银行均获准降低人民币存款准备金率，降准幅度均为0.5个百分点。另外，据媒体报道，民生银行、宁波银行也获得降准机会。

  此前，中国人民银行决定从2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行(不含2014年4月25日已下调过准备金率的机构)下调人民币存款准备金率0.5个百分点。

  从4月25日及6月16日央行两次定向降准目的来看，很明显，央行只对特定银行或县域农商行和合作银行降低准备金率，有利于进一步提升农村金融服务的能力和水平，促进“三农”发展。

  而招商银行、兴业银行、民生银行等4家股份制银行获准降低人民币存款准备金率，则意味着此前的定向降准进一步加大力度，或者称之为基本上演变成为全面降准。

  从此次央行加大定向降准的货币政策背景来看，国家统计局数据显示，截止2014年3月末，中国广义货币(M2)余额116.07万亿元，同比增长12.1%，已明显低于13%的年度控制目标，也为13年来新低水平，此时货币政策偏紧。虽然截至今年5月末，广义货币供应量(M2)增速回升至13.4%，但目前仍然为相对偏紧的状态。

  同策咨询认为，从经济基本面与货币政策表现来看，2013年下半年以来，伴随美国实体经济好转，美元回归强势，人民币现贬值倾向，外资流出中国，国内市场流动性减少。而此时，国内经济仍然处于“触底”阶段，经济改革与结构调整还在持续，落后于美国等发达国家节奏。此时，中国资本市场钱荒与超发同在，结构性问题凸显，配合经济结构调整与保增长目标，势必会有定向宽松的微调措施出台，比如，当前只对县域农商行和合作银行降低准备金率、央行加大特定银行的定向降准的力度等，但是，从目前货币政策特征来看，尽管出现定向宽松措施，但是短期内难以有大幅放水的动作。

  从住房信贷的角度来说，当前既对县域农商行和合作银行降低准备金率，又对部分商业银行加大定向银行降准的措施，意味着货币政策转向“微刺激”定向宽松。因此，在县域农商行和合作银行降低准备金率与央行加大对部分商业银行定向降准之后，楼市信贷政策将转向“微刺激”，楼市“微刺激”定向宽松的“刺激刚需”政策或将出台，各地可以针对自住需求进一步出台“差别化”信贷政策，鼓励自住需求入市。

  事实上，住房信贷政策层面在局部地区或城市已经开始进行“微调”，出台一些“微刺激”措施，比如：“央五条”研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，“优先满足”首套自住购房的需求；各地对于人才类购房需求给予积极的落户及税费优惠政策；在当前商贷利率高企的市场背景下，安徽宣城、芜湖、马鞍山、沈阳等地在公积金贷款上针对对于首套房置业者的进一步的定向宽松，降低贷款利率，提高信贷额度及审批周期，降低购房者入市的门槛等。

  但是，短期内来看，继央行5月12日“喊话”要求支持个人住房贷款后，银监会也提出继续实行差别化的房贷政策，支持首套房贷需求，尽管当前首套房贷的贷款审批速度比此前有明显提高，但是，大多数商业银行并没有立即下调首套房贷利率，甚至广州、石家庄等城市首套房贷利率还出现上浮的现象。因此，一定意义上来看，“央五条”支持首套自住房贷的政策落空。从调研情况来看，目前市场上首套房贷利率的主流变动情况并不大，仍是基准利率或上浮，并且视购房者个人资质而定，最高上浮10%。

（以上内容由新浪乐居据相关报道综合整理）