楼市调控慎用老套手法长效机制需破体制弊端

来源：时报快讯-证券时报网 作者：黄小鹏

  继辽宁省公布对省内部分库存过高城市停止新增土地供应之后，日前国土部宣布在全国推行这一政策，以期助力去库存，恢复房地产全产业链的正常运转。

  停止供地去库存有没有效？答案是：有效且必要，但在这种老旧的调控思维里转圈圈，无助于建立房地产市场稳定发展的长效机制。

  据专家统计，截至去年底全国已批未建、在建未售、建成待售三大块库存总量达140.9亿平方米，需要多年时间才能消化完毕。尽管今年一季度采取了一些刺激政策，供应严重过剩的三、四线城市库存仍然压力很大，减少供应无疑很有必要。

  但毫无疑问，停止新增供地之类的政策仍然沿袭此前的调控思路，即楼市冷时增需求、减供应，鼓励投机也毫无顾虑；楼市热时抑需求、增供应，误伤合理需求也在所不惜。这种供求两端同时发力的做法，符合绝大多数人的认知，但效果却令人哭笑不得，“十年九调成空调”即是明证。原因何在？既在于把带有突出金融资产属性的房子当作普通消费品来调节，更在于政府成为市场主角之后，在市场交易中引入了严重的道德风险。

  基于“十年九调成空调”的教训，有关方面提出要建立市场健康发展长效机制，但客观地讲，这方面并无进展，至少目前仍然沿用冷时添柴加火、热时浇水降温的思路，手法仍然是供需两侧用力，但效果却越来越差。以一线城市为例，从去年“3·30”刺激楼市到今年初出政策降温，手心手背翻转的时间间隔越来越短。要真正地建立长效机制离不开两点：

  一是去除房地产的资产属性，二是政府对市场保持中立，让市场自身发挥调节作用。但受制于复杂的社会环境，要做到这两点并不容易。

  现在的情况是，有的地方抢房而不得，有的地方抢“人”而不得。出现这种情况不是偶然的，它是两大体制性弊端的必然结果：一是地方政绩机制下的乱决策。近些年来一些地方脱离本地基本现实，疯狂进行城市开发，规划面积装下当地全部人口尚且有余。在短期利益、官员个人利益的刺激下，出现“我死之后哪管洪水滔天”的心态，所有的批评和警告未能阻止其疯狂，直到今天严重过剩成为现实。

  二是资源等级制。人口从中小城市向大城市流动是当今现实，但这并非经济学家鼓吹的那样是必然趋势，是规模化效应的结果。因为城市规模经济有一个限度，一旦人口达到临界点就出现高房价、高污染和严重交通拥堵等规模不经济问题。中国许多大城市出现这些情况后，人口流入仍未停止，原因在于通过行政配置教育、医疗、文化资源已经形成了城市的等级制，破坏了市场力量自身调节功能的发挥。

  不消除上述体制性弊端，房地产市场长效机制就只是空中楼阁。