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专家呼吁：取消住房限购政策鼓励房企降价

来源：第一财经日报作者：章轲

国家信息中心经网产业研究中心副总经理、高级研究员彭辉日前呼吁“因城施策”，取消过时的住房限制性措施。同时，政府让渡部分利益，以缓解房企开发成本刚性上涨的压力，并鼓励开发企业降价。

贵州财经大学、社会科学文献出版社7月26日共同发布《贵州房地产蓝皮书：贵州房地产发展报告No.3(2016)》。彭辉在蓝皮书中撰文认为，2015年，在“稳定住房消费”的政策基调下，房地产业迎来宽松的政策环境，全国楼市销售“量价齐升”，部分热点城市销售行情重回**。尽管如此，困扰房地产业发展的去库存问题尚未解决，楼市区域分化的局面仍在加剧，开发投资低迷的态势未见改善，俨然成为拖累经济增长的主要因素之一。

当前的楼市库存到底有多大?蓝皮书公布的统计数据显示，截至2015年末，全国商品房待售面积为7.3亿平方米，同比增长15.6%，相当于2007～2010年末的商品房待售面积之和。

“此外，还有更为庞大的施工在建项目未来将成为新增供应。截至2015年末，全国商品房施工面积为73.6亿平方米，再创历史新高，若不考虑未开工土地建筑面积，商品房待售面积与施工面积两者合计约80.9亿平方米。”彭辉说，即便按照2013年13亿平方米的年最高商品房销售面积估算，也要6年左右的时间才能消化现有潜在库存。

彭辉说，目前去库存重心在非热点城市。从新房库存积压来看，一线城市库存去化取得积极进展，二线城市库存压力有所缓解，三线城市库存压力依然巨大。截至2015年12月末，一线城市新建商品住宅存销比降至8.8个月，总体进入补库存阶段;二线城市存销比降至11.6个月，基本恢复合理水平;三线城市存销比依然高达19.0个月，库存去化效果总体不佳，三线城市库存积压是当前楼市“供大于求”的集中体现。

“投资低迷态势未见改善，稳定经济首先要稳定楼市。”彭辉认为，由于库存积压、市场分化等问题仍在加剧，再加上资金紧张等因素的影响，开发企业投资信心总体不高。房地产业关联度高、带动力强，是国民经济的重要支柱产业之一，但目前对宏观经济的带动作用已大大下降。

蓝皮书公布的数据显示，从销售端来看，2015年，商品房销售额为8.7万亿元，创历史新高，同比增长14.4%，带动房地产业增加值同比增长3.8%，增速较上年同期提高1.8个百分点。但从开发端来看，房地产开发投资低迷严重拖累了上下游关联产业的增长。2015年，建筑、建材、钢铁、家具工业增加值同比分别增长6.8%、6.5%、5.4%、6.9%，均为近年来最低增速。

“在经济增长动力不足、下行压力加大的严峻形势下，房地产业如果再失速下滑，或成为压倒经济的‘最后一根稻草’。”彭辉认为，当前应加快农民工市民化，扩大有效购房需求;继续加大信贷支持;用足用好住房公积金;积极调整财税政策，加大交易税费减免力度。

彭辉认为，目前，房地产业的本质问题并非全局性的供过于求，而是区域分化背景下的结构性过剩。由于各地库存及供需状况存在较大差异，“一刀切”式的调控手段已不再适用。除一、二线热点城市外，非热点城市应积极取消过时的限制性措施，尤其是取消对多套房购买的行政及信贷限制，取消此前的户型比例限制，放宽非户籍人口购房租房的资格限制等。

同时，面对新房库存紧张及日趋豪宅化等问题，一线城市应致力于优化供给结构。通过加快推进保障房建设和棚改，增加住房供给，采取诸如限购等行政措施以及经济政策等，抑制不合理投机性需求，限制房价过快上涨。

在降低房价方面，彭辉认为，开发企业降价一般都是形势所逼或政府要求，主动降价的可能性相对较小。在此情况下，未来需要政府让渡部分利益，以缓解房企开发成本刚性上涨的压力，继而逐步恢复其投资信心。实际上，只有开发成本下降，企业的利润空间得到一定的保证，其调整营销策略的弹性才可能提高。

“从目前来看，对企业减税降负是最可行的措施，而这也是供给侧改革的重要组成部分。”彭辉说，进入去库存化的新阶段后，购房者将更注重性价比、住宅品质和配套服务等，资金实力雄厚、营销策略创新、产品定位准确、住宅品质优良的品牌房企将脱颖而出，获得更大的市场份额;而以往盲目举债拿地、不注重产品品质和营销创新的传统房企则将因库存去化不力、资金链断裂而被市场淘汰。

彭辉认为，在此过程中，为防止中小房企资金链断裂带来的大面积违约及烂尾，应鼓励开发能力强的品牌房企择优对这些中小房企进行兼并重组，以凭借其资金实力、运营能力、营销创新等盘活和改造现有土地和项目，最终实现顺利去化。

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